Capacité d’emprunt et crédit immobilier

La situation actuelle du crédit immobilier, et ses taux historiquement bas, incitent de nombreux français à y avoir recours. Néanmoins, en 2020, plusieurs banques de référence ont décider de durcir les conditions d’éligibilité au prêt immobilier, dans le but premier d’éviter les risques de surendettement de leurs clients. Si vous aussi, vous êtes intéressé(e) pour souscrire un crédit, vous devez connaître la méthode utilisée par les banques et les revenus pris en compte par les organisme de crédit afin de mesurer votre capacité à rembourser les frais avec intérêts, sur le long terme.

Le profil emprunteur, l’élément déterminant

Avant de vous accorder un prêt immobilier, un organisme de crédit cherche à déterminer votre capacité d’emprunt, en se basant principalement sur trois critères principaux, à savoir votre situation personnelle, professionnelle, et le plus important, le montant de vos revenus mensuels.

Les banques prêtent attention au montant du quotient familial, au nombre de parts, établi selon le nombre de personnes qui composent votre foyer. Une personne seule, célibataire, aura en général un peu moins de chances qu’un couple, mais un couple sans enfants aura plus facilement accès au crédit immobilier que deux personnes ayant à charge des enfants.

Par rapport à la situation professionnelle, être en CDI apporte un gage de stabilité vis-à-vis de l’emploi et du salaire qui en découle. Les personnes travaillant dans le cadre d’un CDD représentent seulement 5 % des emprunteur, car leur situation est jugée instable dans le contexte économique actuel, et ils ne présentent ainsi que peu de garantie de durabilité et de stabilité de revenu. Néanmoins, un CDD dans un secteur porteur, où il existe une forte demande, facilite également votre candidature à un crédit immobilier.

Le revenu mensuel : la garantie du succès

Si les deux premiers critères évoqués (situation personnelle et professionnelle) sont très importants, les banques s’intéressent avant tout au montant de vos revenus stables. Ces derniers incluent également les primes régulières, ainsi que le treizième mois, dans certains cas. Il vous faudra présenter vos fiches de paye comme preuve. Il devient légitime de se poser la question de la capacité d’emprunt sous la forme : quel salaire faut-il pour emprunter 150 000 € ?

Vos revenus mensuels sont une garantie pour votre banquier

Les diverses allocations ponctuelles, quant à elles, ne sont pas prises en compte, car il ne s’agit pas de revenus fixes : elles entrent dans la catégorie des revenus exceptionnels. Éventuellement, selon les organismes, vous pouvez être amené(e) à préciser si vous percevez ou non des revenus fonciers (locatifs par exemple) ou bien des intérêts provenant de placements boursiers (actions).

En ce début d’année 2020, les critères d’attribution des banques se font plus stricts : il vous sera impossible de vous voir accorder un crédit immobilier si votre taux d’endettement dépasse 33% de vos revenus. De plus, un apport personnel à hauteur de 5 à 10% de la somme totale du crédit s’avère être de plus en plus indispensable.

Le taux d’endettement : comment est-il calculé ?

Le calcul de votre taux d’endettement ne porte pas seulement sur le taux du crédit immobilier. L’éventuelle présence d’autres crédits à rembourser dans votre dossier va entrer en compte. Il est en effet beaucoup plus difficile de souscrire à un crédit immobilier s’il vous reste encore d’autres prêts à rembourser. C’est particulièrement le cas avec le crédit à la consommation, qui se retrouve dans plus de 80% des dossiers de surendettement.

Autre critère important, le « reste à vivre » est une donnée essentielle : il permet à la banque de calculer combien il vous reste d’argent une fois que le montant de vos dépenses courantes et de vos factures sont soustraites à vos revenus. Les banques demandent généralement un reste à vivre d’une moyenne de 800 euros pour un célibataire, de 875 euros pour un couple sans enfants, et de 150 à 400 euros de plus par enfant à charge. Ce barème est évidemment susceptible de varier d’un établissement de crédit à un autre.

Sachez que vous pouvez avoir recours à des courtiers en ligne gratuits pour effectuer des simulations, comme meilleurstaux.com ou Cafpi. Vous pouvez aussi vous diriger vers les services des banques traditionnelles, qui mettent également des outils de calcul à votre disposition.