Tous les propriétaires-bailleurs soumis au régime réel d’imposition et louant des biens meublés ou non meublés peuvent déduire de leurs revenus fonciers les intérêts de leur emprunt, lorsque celui-ci a été déclaré aux impôts. Cela ne peut être possible uniquement s’ils
se rapportent à un emprunt contracté pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location
Bulletin Officiel des Finances Publiques- Impôts
Qui est éligible ?
Les propriétaires souhaitant faire l’objet de cette déduction doivent fournir les revenus fonciers qu’ils perçoivent actuellement ou des revenus prévisionnels. Ainsi, les propriétaires ayant contracté des prêts pour l’achat de terrains où seront construits des futurs complexes locatifs peuvent être éligibles.
Au delà de l’avantage purement pécuniaire que représente la possibilité de déduire de ses impôts les intérêts d’un crédit, c’est aussi un élément qu’il faudra préciser lors de la constitution d’un dossier de demande de crédit car cette récupération d’impôts peut vous permettre de rester en dessous des seuils limites d’endettement autorisé par les banques.
Il y a deux conditions à remplir pour pouvoir bénéficier de cette déduction des intérêts emprunts locatifs.
Premièrement, les propriétaires doivent fournir la preuve qu’ils ont réellement payé leurs intérêts au cours de l’année d’imposition. Ensuite, les intérêts doivent être justifiables. C’est-à-dire, que le propriétaire doit prouver que les prêts contractés ont bien été utilisés dans le but d’acquérir ou d’effectuer des travaux dans le bien.
Pour que le propriétaire commence à bénéficier de cette déduction, la location doit être effective dès l’acquisition ou la fin des travaux.
Les frais liés à l’emprunt peuvent également être déductibles.
Il suffit de les déclarer sur la même ligne que les intérêts d’emprunt dans la déclaration des revenus fonciers.
Dans le cadre d’un bien loué non meublé, les intérêts d’emprunts sont déduits de la déclaration de revenus fonciers. Plus ces revenus baissent, plus la fiscalité sera optimisée.
Dans le cadre d’un bien meublé, les déductions sont, cette fois, effectives sur les recettes locatives. Plus les recettes diminuent, plus les impôts baissent. En cas d’un bien meublé loué dans le cadre professionnel, le bailleur doit déduire toutes les charges de ces revenus globaux.
Quels sont les différents dispositifs fiscaux ?
La loi Pinel
La loi Pinel a succédé au dispositif Duflot en 2014. Elle permet aux propriétaires ayant acheté un bien immobilier neuf de bénéficier d’une défiscalisation. Le logement doit toutefois répondre à certaines conditions : une construction dans une zone géographique éligible, un loyer ne dépassant pas un certain plafond et une durée de location de minimum 6 ans et n’excédant pas 12 ans. Il est possible d’être éligible en investissant dans deux biens immobiliers différents à condition que les revenus n’excèdent pas 300 0000 euros par an.
Le dispositif Censi-Bouvard
Ce dispositif permet d’obtenir une réduction d’impôts pour les logements neufs ou en VEFA loués meublés en résidences avec service : pour personnes âgées, complexe étudiant ou résidence pour personnes handicapées. Le logement doit être soumis à la location pour 9 ans minimum. La réduction d’impôts s’élève à 11% du prix du bien neuf. Il est facile de louer car les logements éligibles dans ce dispositif sont très demandés.
Les statuts LMP/LMNP
Les loueurs en meublés professionnels (LMP) ou non professionnels (LMNP) peuvent bénéficier d’une déduction de leur déficit foncier, de leurs charges ou encore d’une imputation des amortissements mobiliers et immobiliers. Le logement doit être loué pour 9 ans minimum. Le statut LMNP présente de très nombreux avantages que tout investisseur locatif se doit de considérer.
Le LMNP est avant tout un statut ouvert à tous les contribuables français souhaitant préparer leur retraite. Il faut bien garder en tête que l’investissement en tant que loueur meublé non professionnel est un investissement sur le long terme qui est fait pour être conservé et non revendu. La valorisation de votre bien se fera au fil des années.
La loi Malraux
La loi Malraux permet de bénéficier d’une défiscalisation immobilière pour les logements anciens. Le propriétaire ne peut être éligible à cette déduction uniquement s’il assure réaliser des travaux sur le bien. Une fois les travaux finis, le logement doit ensuite être loué pendant au moins 9 ans et être la résidence principale du locataire. Le montant de la déduction peut s’élever à 20 ou 30 % suivant la zone géographique du bien (Zone AMVAP ou quartier ancien)
La loi Monuments Historiques
Cette loi permet aux propriétaires de biens classés monuments historiques de bénéficier d’une réduction d’impôts. Ainsi, les biens peuvent être entretenus et rénovés régulièrement. Il n’y a pas de plafond de déduction ou d’obligation de louer après. Le logement doit toutefois être conservé par le propriétaire pendant 15 ans.