Quels sont les revenus pris en compte pour un prêt immobilier ?

Avant d’accepter un dossier demande de prêt immobilier, les banques vérifient systématiquement la solidité du projet pour définir la capacité d’emprunt. Pour cela, elles s’assurent que le demandeur dispose de revenus suffisants, et que ceux-ci le resteront jusqu’à l’échéance du prêt. L’établissement bancaire procède donc à tout un panel de vérifications dans le but d’estimer quels sont les risques d’accorder un financement.
Les ressources nettes seront particulièrement étudiées, elles correspondent à la différence entre les revenus récurrents d’une personne et ses charges fixes. Pour accéder plus facilement à un prêt immobilier et avec des conditions plus avantageuses, il faut donc avoir des revenus réguliers suffisants, depuis une période relativement longue.

Les revenus réguliers pris en compte

Bien évidemment le salaire constitue en général la principale source de revenu d’un foyer et c’est pour cette raison que bien souvent la question que se pose tout investisseur est : combien puis-je emprunter avec mon salaire ? Quel salaire dois-je avoir pour obtenir un emprunt de 150 000 € ? Même si cette question semble légitime, nous allons voir par la suite que le salaire à lui seul ne constitue pas la seul ressource que votre banquier va étudier pour décider de vous octroyer un crédit.

Le salaire net

La fiche de paie sera évidemment le tout premier document qui sera demandé lors de la constitution d’un dossier de demande de prêt immobilier. Le salaire représente souvent un pourcentage majeur des revenus d’une personne. Le montant net est très important, mais ne sera pas le seul critère étudié. Le type de contrat de travail, dont dépend souvent l’ancienneté, est également un élément très important. Un organisme sera bien plus favorable à accorder un prêt à un employé ayant de nombreuses années d’expérience. Les primes contractuelles, comme le 13e mois, sont également considérées.

Les personnes en CDI ou les fonctionnaires titulaires auront un avantage dans l’obtention d’un prêt immobilier. Les travailleurs indépendants, intermittents et chefs d’entreprises devront pouvoir justifier des revenus réguliers au minimum sur les trois dernières années.

Les bénéfices des activités non salariées

Pour les activités non salariées principales ou secondaires, les bénéfices font partie intégrante du calcul du revenu. Pour le cas d’un travailleur indépendant non salarié par exemple, si des bénéfices de son activité sont perçus régulièrement depuis plusieurs années, ils entrent directement en compte dans le calcul de ses revenus réguliers.

Les rentrées de loyers et autres rentes

Autres sources de rentrées d’argent récurrentes, les loyers, les rentes ou les pensions perçus par une personne entrent en compte parmi les éléments étudiés par les établissements prêteurs. Les loyers sont particulièrement intéressants aux yeux des banques, ce sont des sources d’entrées constantes qui montrent de plus que le demandeur possède déjà un patrimoine immobilier. Les loyers attendus, qui pourront être touchés à la suite de la mise en location d’un bien immobilier acquis grâce au prêt, peuvent également être pris en compte en partie.

Les aides sociales, les allocations et les pensions

Même si les allocations sociales et les pensions sont une source stable de rentrée d’argent, il est plutôt rare que les banques les prennent en compte. Cependant, les pensions à la charge de l’emprunteur seront toujours comptées comme charges récurrentes.

Pour un organisme prêteur, il est difficile de juger de la pérennité d’une aide sociale, c’est pourquoi les allocations seront rarement considérées comme étant des revenus réguliers. Concernant les pensions, l’âge des enfants sera un critère essentiel. S’ils sont mineurs pour toute la durée du prêt, les banques peuvent considérer une pension comme étant un revenu récurent.

Les aides et allocations pourront influencer favorablement les banques et le taux de l’emprunt obtenu, mais elles ne seront pas décisives si la personne ne possède pas la capacité d’emprunter sans les prendre en compte.

Les primes et commissions

Les commerciaux, ou les VRP ont un salaire fixe qui est augmenté d’une prime qui peut être grandement variable d’une période à l’autre. Pour les banques, le calcul sera différent selon l’expérience de la personne qui souhaite faire un emprunt immobilier.

Dans le cas d’un commercial avec moins de deux années d’expérience, le salaire fixe est le seul élément à être pris en compte, la banque n’ayant pas le recul nécessaire. Un commercial avec plusieurs années d’expérience offre plus de garanties à la banque qui pourra intégrer l’ensemble de ses commissions dans le revenu régulier.

Les revenus non pris en compte

Tous les revenus qui ne sont pas considérés comme réguliers ne sont jamais pris en compte par les banques lors de la décision d’accorder un financement. Les heures supplémentaires, les primes exceptionnelles et les frais de déplacement ne sont pas des revenus pérennes et sont donc exclus dans le calcul du revenu régulier.

Pour conclure, sachez que plus vos revenus stables seront élevés, plus vous pourrez réduire la durée de votre emprunt et plus nombreuses seront les banques à répondre favorablement à votre demande de crédit.