Élément fondamental permettant de mesurer la performance d’un bien immobilier mis en location, le rendement locatif doit être évalué avant de faire un achat. Pour ce faire, il faut calculer le taux de rentabilité afin de connaître les bénéfices de l’investissement fait selon les revenus locatifs annuels collectés. Généralement exprimé en pourcentage, ce taux est à étudier par les investisseurs pour connaître le retour sur investissement d’un bien loué et le comparer avec le taux de rendement moyen observé pour ce type d’investissement. Mais, comment pouvons-nous calculer le taux de rendement locatif ?
Calculer le rendement locatif brut
Si l’on définit le calcul de la rentabilité locative, il s’agit de savoir combien un bien immobilier rapporte compte tenu de son prix d’achat et les frais engendrés durant l’acquisition.
Concernant la rentabilité brute d’un placement immobilier, le calcul reste simple à faire. Dans un premier temps, vous devez prendre en compte le gain généré par les loyers d’un logement pendant une année. Ensuite, il faut rapporter la somme au coût de l’achat de l’appartement ou de la maison.
Pour comprendre comment calculer le taux de rendement, prenons l’exemple suivant :
- prix d’achat 150 000 euros ;
- loyer mensuel hors charges 600 euros ;
- frais d’achat 10 000 euros pour le notaire et 10 000 euros pour l’agence.
Le calcul se fait comme suit :
Pour les loyers d’un an hors charges vous devez multiplier la somme par le nombre de mois : 12 x 600 = 7200 euros
Pour le prix d’achat du bien vous devez additionner les éléments suivant : le prix d’achat + les divers frais, soit 150 000 + 10 000 + 10 000 = 170 000 euros.
Quant à la rentabilité locative brute, vous prenez ces deux éléments :
Rentabilité locative brute = loyer annuel / prix d’achat total x 100, soit 7200 / 170 000 x 100 = 4, 24 %.
Il faut préciser que le rendement brut d’une location ne permet pas d’avoir une vision parfaite du gain effectué par le bien. Effectivement, ce calcul n’intègre pas encore la fiscalité destinée à ce placement ainsi que les frais d’entretien.
Calculer le rendement net de l’investissement
Étant donné qu’il s’agit de compter le rendement net, vous devez donc introduire les divers frais et charges dans votre calcul vu que vous êtes le propriétaire du bien. Dans la liste des éléments à placer dans le calcul, il y a les taxes foncières, les vacances locatives, les frais de financement, l’assurance loyers impayés, les charges non récupérables auprès des locataires, les frais d’entretien, etc.
La première formule pour calculer la rentabilité nette est :
Rentabilité nette = (loyer annuel- charges- taxe foncière- impôts) / (prix d’achat + notaire + frais) x 100
En revanche, la formule change lorsque le calcul englobe aussi des intérêts d’emprunt. Par conséquent, la formule devient :
Rentabilité nette = (loyer annuel-charges-intérêts-taxe foncière-impôts) / (prix achat + notaire + frais) x 100