Le bail meublé est une alternative intéressante à la location traditionnelle dans certaines circonstances. Ce type de contrat de location diffère du bail vide sur plusieurs points. D’où la question : comment faire un bail meublé, sans être floué si vous êtes locataire, ou en infraction si vous êtes bailleur ?
Les différences entre bail meublé et bail vide
La loi du 6 juillet 1989, la loi Alur de 2014 et la loi Elan du 25 novembre régissent les conditions de location à titre de résidence principale d’un logement meublé ou vide. Une rapide lecture de ces textes fait apparaître des différences notables sur les contrats de bail d’une habitation meublée et d’un logement vide. Ces nuances concernent notamment la durée du contrat, les modalités de résiliation, le loyer et l’équipement du logement.
Durée du contrat
Un contrat de bail meublé « classique » est un document écrit, signé par les deux parties, dont la durée de validité est de 12 mois. L’engagement est renouvelable par tacite reconduction. Cette durée tombe à 9 mois pour une location meublée « étudiant ». Pour les contrats « mobilité », la location s’étale sur une période allant de 1à 10 mois, sans aucune reconduction.
Dans une location classique, la durée du contrat est fixée à 3 ans, renouvelable par tacite reconduction.
Les modalités de résiliation
Le locataire a le droit de résilier à tout moment un bail meublé, à condition de respecter un préavis de 1 mois, contre 3 mois dans une location classique.
Le bailleur, lui, doit accorder un préavis de 3 mois et justifier sa décision, s’il souhaite résilier le contrat de bail meublé. Par contre, toute résiliation d’un meublé étudiant ou mobilité avant l’échéance du contrat est interdite.
Le loyer et l’équipement
Une location meublée doit contenir un minimum d’équipements et de meubles indispensables à la vie courante de l’occupant. Ces meubles obligatoires figurent dans une liste établie par décret, laquelle englobe entre autres la literie (sans le linge de maison), les rideaux, les plaques de cuisson, un réfrigérateur, un congélateur, la vaisselle, des sièges, une table de repas, des sièges, des luminaires et des étagères de rangement.
Le loyer d’un logement meublé est fixé librement s’il se trouve en dehors des 28 agglomérations considérées comme zones tendues. Dans le cas contraire, le montant du loyer ne doit pas dépasser le prix du loyer payé par le précédent locataire, à quelques exceptions près.
Les points à vérifier avant de signer un bail meublé
Outre les points évoqués ci-dessus, d’autres détails méritent d’être étudiés de près avant de signer un contrat de bail meublé. Voici une liste non exhaustive de ces éléments à surveiller de près :
- La sécurité du logement et du quartier en général
- L’existence de paiements ou de charges avant la signature du bail
- Les pièces justificatives illégales ou abusives exigées par le bailleur
- La présence éventuelle de clauses abusives dans le contrat
- Le montant du dépôt de garantie, qui ne doit pas excéder 2 mois de loyer
- Les documents obligatoires annexés au contrat : énumération des équipements NTIC, copie de la convention Anah, notice à annexer, attestation d’assurance contre les risques locatifs, dossiers de diagnostic, règlement de copropriété, etc.
Pour éviter les malentendus et les mauvaises surprises, mieux vaut consulter le modèle de contrat-type de bail meublé de la loi Alur du 24 Mars 2014 avant de signer.