Vous avez décidé d’acquérir un bien destiné à la location. Le financement de cet investissement locatif ne suivra pas les mêmes règles que celui de votre résidence principale. Il dépend notamment du choix d’un prêt approprié lors de la phase de montage du dossier de demande de prêt immobilier.
Le choix d’un crédit amortissable
Il s’agit d’un crédit classique, remboursé par mensualités fixes. Ce crédit s’étale dans le temps et peut durer en moyenne de 15 à 25 ans, voire davantage.
En payant votre mensualité, vous remboursez, chaque mois, une partie du capital, et la part des intérêts calculée par rapport à celui-ci. Au début, vous payez davantage d’intérêts; puis, les mois passant, vous remboursez moins d’intérêts et plus de capital.
Pour des raisons fiscales notamment, ce type de prêt est plus intéressant au début. En effet, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, c’est-à-dire des loyers. Comme, avec le temps, ces prêts représentent une part plus minime de vos mensualités, cet avantage fiscal devient moins sensible.
Le montant, la durée et la nature des taux d’intérêt sont définis d’un commun accord entre l’emprunteur et l’établissement prêteur.
Une autre solution : le prêt in fine
Si vous choisissez le prêt in fine, vous ne remboursez que les intérêts de l’emprunt, ainsi que les assurances. Quant au capital, il est remboursé en une seule fois, à la fin du crédit.
Cette solution est très intéressante d’un point de vue fiscal, car elle autorise, sur toute la durée du prêt, à déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs. C’est donc la meilleure manière d’optimiser votre investissement locatif tout en maîtrisant votre endettement.
Encore faut-il que vous soyez en mesure d’honorer, le moment voulu, le paiement du capital. C’est pour cette raison que le prêt en fine est souvent associé à un placement financier, du type de l’assurance-vie, détenu par l’emprunteur. Cet apport personnel est connu sous le nom de nantissement.
Le Plan Épargne Logement
Vous pouvez encore investir dans le locatif par le biais d’un Plan d’Épargne Logement (PEL). La vocation principale de ce placement est l’acquisition d’une résidence principale, mais il peut également servir à acheter une résidence secondaire qui sera louée.
L’intérêt d’une telle solution est qu’elle vous donne droit, en échange de l’immobilisation de votre épargne durant quatre ans, à un certain nombre d’avantages. En effet, à l’issue de cette période, l’emprunteur peut bénéficier d’intérêts non soumis à l’impôt sur le revenu et profiter d’un taux bonifié ainsi que d’une prime d’État.
L’ouverture d’un PEL est conditionnée à un versement initial minimal et à un versement annuel d’un certain montant. Les sommes versées sont également soumises à un plafonnement.
Un autre type d’emprunt locatif : le Prêt Locatif Social
Il est également possible de financer votre investissement locatif au moyen du Prêt Locatif Social (PLS).
Dans ce cas, vous profitez d’un taux intéressant, indexé sur le Livret A et d’une exonération de taxe foncière durant 25 ou 30 ans selon les cas. L’application d’un taux réduit de TVA vous permet également d’acheter votre logement moins cher.
L’obtention d’un PLS est cependant soumise à certaines conditions. L’emprunteur s’engage ainsi à ce que les revenus des locataires qui occuperont son logement ne dépassent pas un certain plafond.
La modestie des ressources de ses locataires permet au propriétaire de profiter d’un autre avantage notable. L’Aide personnalisée au logement (APL), à laquelle ils peuvent prétendre, lui est en effet directement versée.
Les loyers appliqués à ce logement sont eux-mêmes soumis à un plafonnement. Par ailleurs, l’emprunteur doit signer une convention avec les pouvoirs publics, par laquelle il s’engage notamment à louer son bien pour une certaine durée.