La location meublée présente de nombreux avantages. Répondant à une législation différente, elle apporte au propriétaire une certaine flexibilité dans la gestion locative du bien. En effet, la location meublée correspond à un marché assez différent de l’immobilier traditionnel, avec un public bien plus nomade. C’est pour cette raison que les propriétaires peuvent profiter de baux spécifiques correspondant davantage à la fois aux besoins des occupants tout en permettant au propriétaire de jouir de garanties suffisantes. C’est par exemple le cas en ce qui concerne les règles de la caution versée à la signature du contrat de location, révisée à l’occasion de la loi Alur votée en août 2015.
Une caution plus important en meublé
Parce qu’il a été constaté certains abus, notamment dans les grandes métropoles où certains propriétaires réclamaient jusqu’à six mois de caution, l’état a décidé de légiférer et d’encadrer strictement le montant du cautionnement qu’il est possible de réclamer aux futurs occupants à la signature du bail.
Toute demande de caution du bailleur ne peut désormais excéder le montant d’un mois de loyer pour les locations nues. En ce qui concerne les locations meublées, la loi est légèrement plus souple. Il est possible de demander au locataire un dépôt de garantie d’un montant correspondant à deux mensualités de loyer. C’est certes deux fois plus que pour le modèle de bail sur les logements nus, mais bien moins qu’auparavant où aucune limite n’était imposée. Cette spécificité est due notamment à la nécessité légitime des propriétaires de pouvoir couvrir par la caution les biens mobiliers qui sont mis à la disposition des locataires dans le cadre de la location meublé.
Il est nécessaire de fixer un montant raisonné
S’il peut paraître tentant de fixer automatiquement le montant de toutes les cautions au maximum permis par la loi Alur, il ne faut cependant pas oublier la nature et l’utilité de celle-ci.
Il est effectivement parfois utile de rappeler que la caution, également nommée dépôt de garantie ne correspond en rien à un bonus de rémunération à verser dans la poche du propriétaire. Ayant sur ce point constaté également des situations parfois abusives, le législateur a souhaité insister sur le fait que la vocation de ce dépôt est d’être à terme retourné au locataire, une fois l’état des lieux effectué.
Des durées d’occupations plus courtes
Or, les propriétaires des locations meublées sont particulièrement appelés à traiter des baux de courtes durées, souvent inférieures à une année. La durée correspond le plus souvent aux neufs mois de l’année étudiante, voire une durée bien plus courte lorsqu’il s’agit de salariés effectuant de longs déplacements. Une durée de bail raccourcie signifie de plus nombreuses entrées dans le logement, et donc autant de sorties. Cela signifie par conséquent une fréquence plus élevée d’encaissements et de remboursements des cautions. Dans l’hypothèse de montants élevés, le propriétaire devra donc prêter une attention particulière à ces transferts prévisibles afin que ces derniers ne pénalisent pas sa trésorerie.
La caution n’est pas un loyer
Le dépôt de garantie qui est versée à la signature du contrat de bail par le locataire est encadré par la loi et ne peut dépasser deux mois de loyer. Cette somme est appelée à être retournée à l’occupant lors de son départ, ce dernier profitant en plus de nouvelles procédures juridiques simplifiées lui permettant d’en obtenir rapidement le versement au terme du mois de délai légal. Il ne faut pas pour autant occulter la nécessité d’une garantie de revenu sur le bien loué, qui permet au propriétaire de diminuer les risques de pertes financières.
Une bonne pratique est de considérer tout d’abord qu’un seul mois de loyer sur le montant total de la caution correspondra au risque d’impayé, ce qui suffira en regard de la faible durée de l’engagement, et de l’absence de renouvellement lorsqu’elle est inférieure à une année. Le montant qui viendra en complément correspondra à une estimation du risque d’atteinte aux biens. On peut estimer par exemple ce montant à la franchise que demanderait l’assurance location en cas de sinistre. Enfin, afin d’éviter une difficulté lors du remboursement, il est préférable de ne pas encaisser le dépôt de garantie sur la même ligne de compte que les loyers. Il est possible même de passer par un tiers de confiance, comme éventuellement une agence de location immobilière.